築30年経った中古マンション住んでみて分かったデメリット6選

「マンションを買いたいけど新築はお金がちょっと厳しい…」と思っている人におススメなのが、中古マンションと言われています。特に築30年以上経過したマンションは新築時より半額以下に下落しており、手持ちのお金に余裕がなくてもローンを組んで購入することができます。
私は7年前に築30年・95㎡・4LDKのマンションを1,200万円で購入しました。リフォーム済みのため内装も綺麗で、スーパーなども近く納得した上での購入です。住んでみて7年たちましたが、強い不満もないので引っ越すつもりは毛頭ありません。

しかし購入前は気が付かなかった、年数が経過した中古マンションのデメリットが見えてきました。デメリットを6選にまとめたので、中古マンション購入を検討している人に役立てば幸いです。

1:修繕箇所が増えて修繕費が高額に


建物は古くなれば修繕をしなくてはなりません。マンションも10年以上経過すると「屋根が腐る」「給排水ポンプの故障」「連結送水管の老朽化」「給水タンクの水漏れ」「外壁の劣化」など様々な問題に直面します。よく「マンションは管理を買え」と言われますが、経年劣化によるトラブルに対して、管理修繕を行わず放置をするとマンションはすぐに廃墟になってしまうでしょう。

そのためマンションは修繕費を各世帯より徴収し、経年劣化トラブルの備えなくてはなりません。特に12年に1度行う大規模修繕は一世帯100万-120万費用がかかると言われています。

残念ながらどんなに管理修繕を徹底していても、経年劣化によるトラブルは築年数が古くなるほど増えていきます。そのため修繕費用が多くかかり、各世帯が負担する修繕費が増えてしまうのです。

国土交通省はマンションは5年ごとに「長期修繕計画」の見直しを推奨しています。長期修繕計画とは専門家が建物の状態を調べ、今後必要になる修繕内容をまとめ、トータルの修繕費を算出し、月額の修繕費改定の目安にする書類です。築30年経過している多くのマンションは、今まで1-2回は修繕積立金が足りなくなり、修繕費をアップしています。

そのため新築マンションより修繕費が高額となり、今度も加速度的に修繕費アップしていきます。購入価格は新築より安いですが、月々にかかる修繕費及び、マンション全体の修繕積立金を確認したうえで購入することをおすすめします。

2:水道管の老朽化

築30年以上経過しているマンションの多くが、塩ビライニング鋼管の水道管を使用しています。もしかしたらただの鋼管かもしれません。塩ビライニング鋼管とは鋼管の内部のさや管に硬質塩化ビニルを使用し、錆などの腐食を防ぎながら鋼管の機械強度を生かした水道管です。
硬質塩化ビニールが内部になっているため、錆とは無縁に思えますが、30年経過すると内部は錆だらけになってしまいます。結露などによって鋼管外部が濡れてしまい、外部から錆を発生し内部まで腐食してしまうケースもあるようです。

新築マンションなど現在の水道管の多くはポリエチレン管を使用しており、錆を一切発生させない強度の高い水道管となっています。
錆びた水道管は交換かライニング工事が必要になりますが、費用が高く水道管更新工事をできているマンションは少ないです。特に専有部の水道管はマンション全戸工事を行うと何千万円もかかってしまうため、やっている中古マンションはほとんどないでしょう。

私が住んでいるマンションでも、錆やゴミで水道管が半分近く埋まっているため下水の流れが悪く、臭いにおいが逆流してくることが悩みの種です。個人でライニング工事を受け持ってくれる業者はないため、管理組合が決断してくれない限りは我慢するしかなさそうです。

3:住民全体の高齢化

中古マンションは建物の老朽化だけでなく、住民も年数を重ねます。もちろん代変わりしている住居もありますが、新築当初より住んでいる世帯も少なくないため、築30年以上経過していると、平均年齢は相応に高いです。

住民の高齢化が進むと様々な弊害が現れます。まず、管理組合の役員辞退です。マンションは管理組合を設置し、管理会社と打ち合わせをしながら、修繕内容や管理内容を決定していきます。マンションによって異なりますが、多くのケースで輪番制をとっており、強制的に管理組合の役員にならなくてはなりません。ただし、病気や怪我などで役員が出来ない場合は、辞退することが出来ます。高齢化したマンションでは病気や怪我を理由に辞退するケースが増えています。私が住んでいるマンションでも辞退者が続出し、役員になる人がおらず、仕方なく私がやりました。辞退者が増えると限られた人に負担がのしかかります。

防災意識の低下も高齢化の弊害です。マンションが老朽化すると消火器などの防災道具も老朽化していきます。しかし、高齢化した住民は防災意識よりも、日々の生活に追われ道具の老朽化まで頭がまわりません。万が一、災害にあった時、高齢化した住民を避難誘導する役目も限られた人でやらなくてはなりません。

住民の高齢化は、マンションの老朽化よりも対策が難しい問題になっています。

4:マンション全体のバリアフリー化の遅れ


30年前のマンションは新築マンションと比較してバリアフリーが遅れています。30年前は現在よりバリアフリーが浸透しておらず、段差や溝など至る所にあります。特に家の中は段差だらけで、躓いて転んでしまいます。住民が高齢化しており、バリアフリーが必要ですが、労力や資金が伴わないため、なかなか進まない現状です。

家の中はリフォームできますが、共有部は住民がリフォームすることはできません。管理組合にバリアフリーの件を持ち込んでも、反対意見が出るとなかなか進みません。

5:宅配ボックスなど新築マンション当たり前の装備がない

新しいマンションは「宅配ボックス」「24時間ゴミ捨て場」「マンションカーシェアリング」「カメラ付きインターフォン」などの設備が充実しています。特に「宅配ボックス」と「24時間ゴミ捨て場」は非常に便利だそうです。
中古マンションにはこれらの設備はありません。宅配ボックスは設置できるかもしれませんが、ドアの外は共有部となるため無断で物を置くことはできません。

私のマンションでは「カメラ付きインターフォン」は管理組合で了承し、全戸リフォームで交換しました。その他については今のところ予定はありません。ゴミ捨て場が駐車場の一角に設けられているので、せめて周りを柵で囲ってほしい希望はあります…


6:家の断熱効率が悪い


築年数30年以上経過しているマンションは断熱構造が新築マンションと比較して劣っています。例えば窓に関しては2重窓ではないため、風が入りやすく結露もつきやすいです。壁もコンクリートに直接クロスを貼っているだけで断熱材などは一切使用していません。そのため、冬場の壁は非常に冷たく、冷気が部屋に入りやすくなっています。玄関ドアも旧タイプのドアを使用しているため、隙間が多くドア自体も熱を通しやすい素材です。

残念なことに窓やドアなどは共有部にあたるため、住民が勝手に交換することはできません。マンション全体で交換する必要があり、修繕費に余裕がなければ後回しにされがちな箇所となります。

デメリットはあるが安価な点は魅力

新築と比較し設備が古く劣っているため、不便さはあります。しかし、新築と比較して半額以上安く、欠陥状態もわかるため一概に否定はできません。自分の価値観と照らし合わせて、後悔のないマンション選びをしていきましょう。


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